マイホームの譲渡損失について

みなさんこんにちはスマカフェの高橋です

今日はathomeTIMEの気になる記事からマイホームの譲渡損失についてのお話です

■土地建物の譲渡損失と損益通算

土地建物の譲渡損益は

譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡損益

建物の取得費は、購入（新築）時の取得価格から減価償却費相当額を控除して求めます。土地建物の譲渡損失は、原則として他の所得との損益通算は認められていません。ただし、主たる居住用財産の譲渡損失については特例があります。

■居住用財産の譲渡損失についての特例

譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている居住用財産（マイホーム）を譲渡し、譲渡損失が生じている場合、譲渡した年の他の所得（給与所得）と損益通算でき、損益通算後の損失金額は翌年以後3年間繰り越し、各年の総所得金額等から控除できる特例です（所得税・住民税）。

事例１

居住用財産を買い換えた場合

一定の居住用財産を取得し居住した場合、譲渡損失の金額全額、特例の対象になります。ただし、住宅の敷地に係る譲渡損失の金額のうち面積500㎡を超える部分に相当する金額は、翌年以降に繰り越すことはできません。

この特例は、住宅ローンを組んで新たな居住用財産を取得することが要件とされ、住宅ローン控除との併用が認められています。ただし、この特例に余より所得税がゼロの年は実質的に使えません

事例２

居住用財産を買い換えない場合

例えば賃貸マンションに移り住む等、新たな居住用財産を取得しなかった場合には、譲渡損失の金額のうち、「譲渡資産の住宅ローン残高－譲渡価格」が上限とされます。つまり、譲渡代金全額を返済に充当しても残ってしまう住宅ローンの金額が、特例の対象になります。